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4413/17/1 - Schrott- / Problemimmobilien - Definitionserklärung Anträge der SPD vom 05.09.17 und Fraktion Die Linke vom 19.09.2017

Vorlagennummer4413/17/1
Datum21.12.2017
Beratungsartöffentlich

Beschlussvorschlag


Der Bericht der Verwaltung wird zur Kenntnis genommen.

Sachverhalt


Die Begriffe Schrott- und Problemimmobilien werden oft gleichwertig verwendet, sind aber zu differenzieren.

1. Definitionserklärung

Schrottimmobilien:
Es handelt sich um Immobilien, die wirtschaftlich nicht mehr zu betreiben bzw. am Markt zu platzieren sind und die unter wirtschaftlich vertretbarem Aufwand auch nicht mehr in einen Zustand zu bringen sind, in dem sie auch langfristig am lokalen und regionalen Immobilienmarkt zu platzieren wären.

In Bezug auf die Stadtentwicklung und den Stadtumbau werden oft schon verwahrloste, leerstehende Immobilien als "Schrottimmobilien" bezeichnet.

Für die Bauaufsichtsbehörde sind solche Schrottimmobilien dann relevant, wenn von ihnen eine direkte physische Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung ausgeht oder zu erwarten ist. Wenn insbesondere der öffentliche Raum gefährdet wird, besteht sofortiger Handlungsbedarf. Dieser beschränkt sich jedoch vor dem Hintergrund der Eigentümerverantwortung in der Regel auf Absperr- und Sicherungsmaßnahmen in "Ersatzvornahme", welche das Erscheinungsbild der Immobilie dann meist noch weiter verschlechtern, wie z. B. die Häuser Lindenstraße 5-7.

Problemimmobilien:
Das äußere Erscheinungsbild ist nachrangig, da hier der Fokus auf dem Inneren der Gebäude liegt.

Für die „Arbeitsgruppe Problemimmobilien“ sind nur bewohnte Gebäude von Interesse. Die Häuser befinden sich oftmals in einem vernachlässigten Zustand. Die Umstände, in denen Menschen dort leben, sind oft katastrophal und gehen einher mit großen hygienischen und brandschutztechnischen Mängeln, wie z.B. das Fehlen von gesicherten Rettungswegen. Erfahrungsgemäß wurden oft ungenehmigte Umbauten und Nutzungsänderungen vorgenommen.

Immer mehr Immobilieneigentümer vermieten die Wohnungen in solchen Gebäuden teilweise mit erheblichen Mängeln zu überhöhten Mieten an Zuwanderer. Gleichzeitig treten Vermieter teilweise als Scheinarbeitsgeber auf. Dies macht das Eingreifen der Stadt zum Schutz vor unzumutbaren Wohnverhältnissen erforderlich.

2. Bericht über die 1. Aktion aus Sicht des Fachbereichs 63 / Bauaufsicht

Am 22.09.2017 wurden die Häuser Seidenstr. 31 und 33 im Rahmen einer konzertierten Aktion von Polizei, Feuerwehr, Bauaufsicht und weiteren Ämtern aufgesucht.

Seidenstr. 31:
Aus bauaufsichtlicher Sicht führten folgende Mängel zu einer konkreten Gefährdung der Nutzer des Gebäudes Seidenstraße 31 und machten die Nutzungsuntersagung des gesamten Gebäudes unumgänglich:

· der ungenügende 1. Rettungsweg durch den innenliegenden, nicht zu entrauchenden Treppenraum
· die fehlenden oder ungenügenden Brandschutzabschottungen des Treppenraumes zu einigen Wohnungen und zum Keller
· die teilweise nicht vorhandenen 2. Rettungswege
· der teilweise ersichtliche unfachmännische Zustand der elektrischen Anlage und die daraus resultierende Gefahr eines Entstehungsbrandes
· die großen Mengen von Brandlasten in Form von Müll und Sperrmüll
· die teilweise offensichtlich ungesunden hygienischen Zustände, wie z. B. Schimmel in den Wohnungen und erheblicher Rattenbefall im Keller
· sowie die ungenehmigten Umbauten und Nutzungsänderungen

Die Bewohner wurden über die Nutzungsuntersagung persönlich und teilweise mit Hilfe der Dolmetscher durch die Bauaufsicht informiert und darauf hingewiesen, kurzfristig die nötigsten Dinge einzupacken.

Der Fachbereich Soziales hatte für diesen Fall Notunterkünfte und Mitarbeiter bereitgestellt. Die Bewohner wurden mit einem bereitgestellten Bus zu den Notunterkünften in Form von ausgestatteten Wohnungen gebracht.

Vorher wurde ein Termin für Montag, den 25.09.2017 um 10:00 Uhr vor dem Haus Seidenstraße 31 vereinbart, um den Bewohnern die Möglichkeit zu geben, weitere Sachen aus ihren Wohnungen holen zu können. Weitere Termine wurden zugesagt.

Seidenstr. 33:
Die Verhältnisse im Haus 33 waren weniger beeinträchtigend als im Haus 31, so dass von einer Nutzungsuntersagung abgesehen werden konnte.

Für vorgenommene Umbauten und Nutzungsänderungen lagen keine Baugenehmigungen vor. Alle Brandlasten und das Gerümpel im Treppenraum und Dachgeschoss waren zu entfernen. Das galt auch für das Dachgeschoss, da hier wirksame Löscharbeiten unnötig erschwert würden. Die Kellergeschosse waren brandschutztechnisch vom Treppenraum abzuschotten. Der Rettungsweg über die Notleiter war auf Funktion und Standsicherheit zu überprüfen.

3. Informationen zum Förderantrag

Der Förderantrag zur Aufnahme in das Modellvorhaben Problemimmobilien wurde am 30.11.2017 bei der Bezirksregierung eingereicht.

Die Vorlage zum Förderantrag war am 23.11. im Planungsausschuss und am 5.12. im Hauptausschuss und Rat, mit dem Beschluss zur Beauftragung der Verwaltung, den Förderantrag zu stellen.

Die Vorlage 4634/17 ist im Sitzungsdienst einzusehen.

Aus der Begründung des Förderantrags:

Über den Veränderungsnachweis sollen für die Thematik "Problemimmobilien" für die Jahre 2018 - 2021 jeweils 1.200.000 € beim FB 21 (PSP-Element 7.621.201.700.100, Kostenart 78212000 - Erwerb von bebauten Grundstücken) im Haushalt 2018 etatisiert werden. Dabei wird von einem Fördersatz von 95 % (= 1.140.000 €/a) ausgegangen.

Mit Einführung der Freizügigkeitsregelung durch die Europäische Union ist die Anzahl der Zuwanderer aus dem EU-Ausland auch in Krefeld stark gestiegen. Damit einhergehend hat gleichzeitig die Armutszuwanderung deutlich zugenommen und bedingt durch ein z.T. geringes Bildungsniveau sinken die Chancen der Zuwanderer auf dem Arbeitsmarkt. Damit steigt gleichzeitig die Zahl der Sozialtransferbezieher deutlich an. Vor allen Dingen ist ein Anstieg des Zuzugs von Bürgern aus dem südosteuropäischen Raum zu verzeichnen und konzentriert sich in den südlichen innerstädtischen und daran angrenzenden Bereichen. Betroffen sind strukturschwache, citynahe Quartiere mit vernachlässigten, größtenteils gründerzeitlichen Wohnungsbeständen und hoher Fluktuation. Diese entwickeln sich immer mehr zu Zuwanderungsstadtteilen. Nicht investitionsbereite Immobilieneigentümer und teilweise prekäre und unzumutbare Miet- und Wohnverhältnisse wirken sich in der Folge negativ auf das ganze Quartier und darüber hinaus aus. Missstände im Umfeld ziehen weitere Missstände nach sich. Dies führt zu einer Destabilisierung und gleichzeitiger Stigmatisierung der Stadtteile. Die Quartiere stehen damit auf der Kippe.

Die Stadt Krefeld verzeichnete in den letzten Jahren einen Bevölkerungsrückgang. So sank die Einwohnerzahl von ca. 240.000 in 2006 auf 232.000 in 2015. Die Tendenz sieht wieder einen leichten Zuwachs in den Bevölkerungszahlen seit 2015.
Einerseits ist dies bedingt durch die Flüchtlingskrise und zunehmende Zuwanderungssituation, andererseits aber auch auf Grund des steigenden Wohnungsdrucks im Großraum Düsseldorf.
Der Anteil der ausländischen Bevölkerung an der Gesamtbevölkerung Krefelds liegt derzeit bei rund 15,9 % und stieg in den letzten Jahren kontinuierlich an.
Die größte ausländische Gruppe kommt dabei mit 82% aus Europa. Die meisten Ausländer mit jeweils ca. 30 % kommen aus Süd- und Osteuropa sowie der Türkei. Mit 28% stellen die Türken die größte ausländische Gruppe dar. Der Anteil der türkischen Bevölkerung nimmt in den letzten Jahren stetig ab, dafür steigt der Anteil der Polen, Rumänen und Bulgaren weiter an.

Die Innenstadt Krefelds wurde 2010 in das Bund-Länder-Förderprogramm „Stadtumbau-West“ aufgenommen. Damit bekam die Stadt trotz angespannter Haushaltslage die Möglichkeit richtungsweisende öffentliche Investitionen zu tätigen. Das Handlungskonzept für das Stadtumbaugebiet wurde zwischenzeitlich fortgeschrieben und ist richtungsweisend für die nächsten Jahre, um städtebauliche Strukturen weiterhin nachhaltig zu verbessern. Maßnahmen im öffentlichen Raum reichen jedoch nicht aus, um ein Quartier zu stabilisieren.

Zwar werden im Rahmen des Stadtumbau-West-Förderprogramms seit 2012 auch finanzielle Anreize für private Immobilieneigentümer durch das Hof- und Fassadenprogramm geschaffen, jedoch werden hiermit nur die handlungsfähigen und investitionsbereiten Eigentümer erreicht. Die Eigentümer sogenannter Problemimmobilien sind oft nicht in der finanziellen Lage, sind mit der Unterhaltung und Instandhaltung der Immobilie überfordert oder handeln in unseriöser, profitorientierter Absicht.

Inzwischen wurden 40 Problemimmobilen identifiziert, verteilt auf drei örtliche Schwerpunktgebiete. Ein Teil der baulich stark vernachlässigten Gebäude befindet sich im südlichen Bereich der Innenstadt innerhalb des Stadtumbaugebietes. Aber auch unmittelbar angrenzend an das Stadtumbaugebiet südlich im Bereich Lehmheide (statistischer Bezirk 052) sowie östlich im Bereich Schinkenplatz (statistischer Bezirk 042) tragen eine Vielzahl verwahrloster Immobilien zur Destabilisierung der Wohnquartiere bei und wirken negativ bis weit in das Fördergebiet.

Die Stadt selbst ist personell nur punktuell in der Lage bei massiven sicherheitsrelevanten Mängeln an den Wohngebäuden einzugreifen. Die anstehenden umfangreichen Aufgaben sind allerdings nicht ohne Unterstützung zu bewältigen. Daher ist beabsichtigt, ergänzend einen Sanierungsträger zu beauftragen. Der Sanierungsträger soll als Treuhänder der Stadt die Vorbereitung und Durchführung von geeigneten Maßnahmen sowie ggf. ergänzend vorbereitende Untersuchungen als Grundlage zur Entscheidung über weiterführende Maßnahmen, den Ankauf von Immobilien sowie die Durchführung von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen übernehmen.

Die Möglichkeiten zum Erwerb der Problemimmobilien über Zwangsversteigerung oder einen freihändiger Erwerb sollen vorab geprüft werden. Beim Ankauf ist zu klären, in wie weit Dritte wie z.B. das städtische Wohnungsunternehmen Wohnstätte Krefeld beteiligt werden können. Die Stadt beabsichtigt Immobilien in den oben genannten Problemquartieren durch Erwerb vom Markt zu nehmen. Dabei soll zunächst geprüft werden, inwieweit ein Abriss der Gebäude mit anschließender Herrichtung des Grundstücks für eine öffentliche Nutzung infrage kommt oder alternativ durch eine Ertüchtigung die Wohngebäude wieder am Markt platziert werden können.

Die Stadt Krefeld ist ohne die Unterstützung einer Förderung nicht in der Lage, Maßnahmen gegen die deutliche Zunahme sogenannter Problemimmobilien zu ergreifen. Im Rahmen des Modellprojektes sollen 6 Mio. EUR für die oben genannten Maßnahmen in den nächsten 5 Jahren im Haushalt der Stadt verankert werden. Der Förderungssatz zu diesem 2017 erstmals aufgelegten Programm betrug 95 %. Dies ist auch Grundlage der Etateinplanung für 2018 ff. Eine Entscheidung über den konkreten Förderungssatz ist erst im Frühjahr 2018, nach Bildung einer neuen Bundesregierung, zu erwarten.
Weitere Informationen können beim Fachbereich 61 / Stadtplanung (Ansprechpartnerin: Frau Causin) eingeholt werden.


4. Weitere Informationen

Das Bundesministerum für Umwelt, Naturschutz, Bau und Umwelt bietet eine Broschüre Verwahrloste Immobilien – Leitfaden zum Einsatz von Rechtsinstrumenten beim Umgang mit verwahrlosten Immobilien – „Schrottimmobilien“ an, die dort angefordert werden kann.

Vorgesehener Beratungsweg

Ausschuss für Bauen, Wohnen und Mobilität, 24.01.2018
Beschluss


Der Bericht der Verwaltung wird zur Kenntnis genommen.

Wortbeitrag


Herr Göbel weist darauf hin, dass eine Übersicht der Leerstände fehle. Mit dem Leerstand beginne die Problematik. Er erkundigt sich, was mit den Menschen passiert sei, die in den evakuierten Gebäuden gewohnt haben.

Beigeordneter Linne erinnert an die Diskussion vor zwei Jahren zum Thema Leerstand. Dort wurde über Möglichkeiten für Eigentümer gesprochen, was sie unternehmen können, um Wohnraum wieder bewohnbar zu machen. Eigentümer können ihre Wohnungen aber auch leer stehen lassen, hiergegen habe die Verwaltung keine Handhabe. Die Verwaltung werde das Thema Schrottimmobilien weiterverfolgen, hierzu habe es bereits eine Vorlage aus November 2017 gegeben.
Hinsichtlich der Unterbringung der betroffenen Menschen berichtet er von seinem Wissensstand vor Weihnachten. Danach habe der Fachbereich Soziales, Senioren und Wohnen für alle Betroffenen Wohnungen bereitgestellt. Die Eigentümer seien nach wie vor verpflichtet Ersatzwohnraum zur Verfügung zu stellen, dies sei aber noch nicht erfolgt.

Ratsherr Hengst erklärt, dass er das Vorgehen der Verwaltung - punktuell auf einzelne Immobilien zuzugehen - hier für vollkommen richtig halte, insbesondere im Hinblick auf die begrenzten personellen Kapazitäten der Verwaltung. Seine Fraktion sehe die Vorlage als eine Art Weckruf auch für andere Ausschüsse an, um zu überlegen, was man alles unternehmen könne. Wenn man schlechte Bedingungen feststelle, müsse man sicherlich auch eingreifen. Wichtig dabei sei, eine entsprechende Unterbringung der Betroffenen. Er sehe hier die Stadt Krefeld auf einem vernünftigen Weg.

Herr Göbel erkundigt sich, welche Möglichkeiten Beigeordneter Linne im Zusammenhang mit einer Zweckentfremdungsverordnung sehe.

Beigeordneter Linne erwidert, dass Leerstand keine Zweckentfremdung im klassischen Sinne darstelle. Krefeld sei zudem kein „Wohnungsnotstandsgebiet“.

Ratsherr Hoffmann weist auf den Punkt 4 auf Seite 5 der Vorlage hin, einen Leitfaden der Bundesbauministerin mit Handlungsanweisungen, wie man rechtlich vorgehen könne.

Der Vorsitzende Ratsherr Wettingfeld fasst zusammen, dass die Vorlage kritische Schwerpunkte lokalisiert habe. Es wurden darüber hinaus bereits Förderanträge gestellt. Nach einer Genehmigung stehen der Stadt Krefeld Fördermittel zur Verfügung, die eingesetzt werden können. Da der Verwaltung kein eigenes Personal für die Umsetzung zur Verfügung stehe, müsse nun ein Sanierungsträger gesucht werden. Dann müssen Gespräche mit der Wohnstätte geführt werden, wie diese in den weiteren Prozess mit einbezogen werden könne. Darüber hinaus sollen „Mitnahmeeffekte“ von Eigentümern verhindert werden. Des Weiteren müssen Ziel und Qualität der Maßnahmen sowie entsprechender Ersatzwohnraum diskutiert werden. Er schlage daher vor, diese Detailfragen strategischer Art, in einer der nächsten Sitzungen der baupolitischen Sprecher zu diskutieren.

Der Ausschuss ist mit dem Vorschlag des Vorsitzenden einverstanden.